ACTUALITÉ JURISPRUDENTIELLE

Cour de cassation, Première Chambre civile, 1er juillet 2020

Pourvoi n° 19-11.119

En 2008, les consorts R et H ont donné à bail à la SA OPEN SUD GESTION (la société), pour une durée de neuf années entières, une villa meublée avec terrain, terrasse et piscine, destinée à une activité d’exploitation hôtelière et/ou para-hôtelière consistant en la sous-location meublée de locaux situés dans le même ensemble immobilier avec mise à disposition de services ou prestations para-hôtelière à la clientèle.

En 2016, les consorts R et H ont délivré à la société, un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction pour le 27 mai 2017.

Puis, déniant à la locataire le droit à indemnité d’éviction pour défaut d’immatriculation régulière au registre du commerce et des sociétés à l’adresse du bien loué, ils l’ont assignée en validation du congé et en expulsion.

Dans un arrêt du 7 février 2019, la Cour d’appel de PAU a jugé :

  • Que le locataire ne bénéficiait pas du droit au renouvellement du bail,
  • A rejeté sa demande d’indemnité d’éviction,
  • A ordonné son expulsion,
  • Et l’a condamnée à verser une indemnité d’occupation.

 Dans un arrêt du 28 mai 2020, la Cour de cassation censure la Cour d’appel de PAU, en rappelant l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis.

Ainsi :

Pour rejeter la demande de la société en paiement d’une indemnité d’éviction, l’arrêt retient qu’il n’est pas stipulé au bail que le bailleur accepte de façon non équivoque de dispenser le preneur « du défaut d’immatriculation » au registre du commerce et des sociétés, de sorte que cette condition était requise à la date du congé.

En statuant ainsi, alors que le bail stipulait que les parties déclaraient « leur intention expresse de soumettre la présente convention au statut des baux commerciaux, tel qu’il résulte des articles L. 145-1 du code de commerce et des textes subséquents, et ce même si toutes les conditions d’application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie, en sorte qu’il y aura éventuellement extension conventionnelle du champ d’application de ce statut », la cour d’appel, qui a dénaturé cette convention claire et précise, dont il résulte que le bailleur avait renoncé à se prévaloir de la condition d’immatriculation.

◼ Commentaire

 Dans cette affaire, les parties au contrat avaient expressément convenu de soumettre le bail, au régime des baux commerciaux (et donc notamment la question du renouvellement du bail), quand bien même toutes les conditions légales d’application du statut n’auraient pas été remplies.

Et, en l’espèce, non sans une certaine mauvaise foi, les bailleurs avaient soudain considéré que, l’une des conditions (à savoir l’immatriculation du locataire au RCS) faisant d’faut, cela devait donc priver ce dernier, du bénéfice de l’indemnité (légale) d’éviction.

 La Cour de cassation censure la Cour d’appel de PAU qui avait cru devoir suivre ce raisonnement, et recentre le débat sur :

  •  Le negotium: ce qui a été convenu par les parties, au moment de la formation du contrat,
  •  Et, en l’occurrence, une clause claire et précise du contrat de bail (qui prévoyait l’extension conventionnelle du champ d’application du statut des baux commerciaux), qui devait, dès lors, recevoir pleine application.
  •  Pour finir, la Haute Cour rappelle au juge du fond, qu’ils ne doivent (bien évidemment) pas dénaturer une clause précise : les termes du contrat s’imposent au juge (sous réserve bien évidemment, du respect de l’ordre public, et du pouvoir d’interprétation du juge, qui trouve sa limite dans une clause claire, qui ne donne donc pas lieu à quelque interprétation que ce soit).

◼ Mots clé

  • Bail commercial – Extension conventionnelle su statut des baux commerciaux (oui) – Dénaturation de cette clause par les juges d’appel (oui) – Cassation partielle
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