Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 17 janvier  2019

Pourvoi n° 17-26162

La SCI M. a confié à son associée, la société AC, la vente d’une parcelle de terrain sur laquelle est implanté un bâtiment à usage d’entrepôt et de bureaux. Cette dernière a donné un mandat de vente au cabinet TL.

Le 6 janvier 2014, la société X. a présenté une offre d’achat au prix de 400 000 euros.

Par acte du 24 juillet 2014, la SCI a signé une promesse de vente pour un prix de 610 000 euros avec la société Y, qui a levé l’option le 14 octobre 2014.

La société X et la société Y ont chacune assigné la SCI en réalisation forcée de la vente, laquelle a appelé le cabinet TL en intervention forcée, pour manquements dans l’exécution de son mandat.

La Cour d’appel de DOUAI (6 juillet 2017) a relevé :

– Que la société X ne produisait qu’un courrier électronique du cabinet TL, retraçant l’historique de leurs échanges et révélant que celui-ci, de sa propre initiative, l’avait informée que M. Z, directeur régional de la société AC, avait accepté verbalement la proposition d’achat en indiquant qu’un accord écrit du service juridique était nécessaire ;

– Qu’il ne pouvait s’agir de la transmission officielle à la société X de l’acceptation de son offre par la SCI, laquelle, en toute hypothèse, devait être formalisée par le service juridique de la société ;

– Que, faute pour la société X de démontrer que la SCI lui aurait exprimé, directement ou par mandataire interposé, mais clairement et délibérément, l’acceptation de son offre, elle ne pouvait se prévaloir d’une vente parfaite.

Dans son arrêt du 17 janvier 2019, la Cour de cassation rejette le pourvoi formé par la société X, au motif que la Cour d’appel a souverainement retenu, sans violer l’article 1583 du code civil, que le mail en cause ne constituait pas une transmission officielle de la SCI (par laquelle cette dernière aurait accepté l’offre d’achat à 400 000 euros).

Ce faisant, la Cour de cassation rappelle que :

pour qu’une vente soit parfaite, une offre doit rencontrer une acceptation claire et délibérée ;

– et cela suppose que la preuve de cette acceptation (directe, ou indirecte : par l’intermédiaire d’un mandataire ou courtier) soit rapportée, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

Mots clé : Mandat – Vente d’immeuble – Offre d’achat (deux, concurrentes) – Acceptation de l’offre – Preuve de l’acceptation (non) – Message électronique – Rejet du pourvoi