Ventes immobilières

Avocat mandataire en transactions

Cadre légal

L’avocat, professionnel du droit, est le mandataire naturel qui accompagne ses clients dans tous les actes de la vie civile. Il est, à ce titre et par sa connaissance du droit, tout désigné pour être chargé par un client de mener, dans toutes ses phases, une opération ayant pour objet l’achat d’un bien immobilier ou mobilier, sa vente ou sa mise ou prise en location. D’une manière générale, il peut intervenir pour le compte d’un client dans toutes les étapes d’un processus contractuel : la mission de l’avocat ne se limite pas à prodiguer des conseils et à rédiger des actes, elle peut également comprendre la recherche du cocontractant et la négociation du contrat avec celui-ci. Cette activité de mandataire en transactions entre dans les prévisions de l’article 6.23 du RIN aux termes duquel l’avocat « peut recevoir mandat de négocier. » (al. 4). Cette activité est expressément prévue par l’article 6.34 du RIN qui décline les champs d’activités de l’avocat.

Distinction avec le courtier

La mission de l’avocat mandataire en transactions se distingue de celle du courtier (agent immobilier) qui se limite à la seule mise en relation des parties contractantes et qui est par nature commerciale. L’activité d’avocat mandataire en transactions doit être pratiquée en vue de la rédaction d’un contrat ou avant-contrat et constitue pour l’avocat une activité accessoire à la mission juridique.

Ainsi, l’avocat pourra intervenir en qualité de mandataire en transaction, à l’occasion :

• du règlement d’un divorce ou d’une succession : il recevra alors mandat de trouver un acquéreur pour un bien entrant dans l’actif à partager ou à transmettre,
• de la transmission d’une entreprise : cela suppose le plus souvent une restructuration ou en tout cas un audit juridique préalable, afin que l’entreprise en cause puisse être cédée ou apportée dans les meilleures conditions possibles.

Domaines d’application

L’activité de mandataire en transactions est ouverte à tous les types de transactions, notamment achat, vente, baux, recrutement, financement, plus généralement, tous types de contrats quel qu’en soit le domaine. Elle peut concerner tous types de biens, immeubles, meubles corporels ou incorporels, mais également des biens immatériels, prestations, etc… 

Déontologie

Dans son activité de mandataire en transactions, l’avocat reste tenu de respecter les principes essentiels de sa profession et les règles du conflit d’intérêts ; il ne pourra intervenir que pour l’une des parties et ne percevra des honoraires que de celle-ci. Maître Cédric BERNAT est adhérent de l’AAMTI : Association des Avocats mandataires en transactions immobilières.

Ventes aux enchères

Vous souhaitez acheter un bien aux enchères

Le recours à un avocat est obligatoire pour porter les enchères, et ce doit être un avocat du Barreau de Bordeaux, pour pouvoir porter les enchères devant la juridiction de BORDEAUX.

Préalable de solvabilité du candidat à l’enchère

Le candidat à l’acquisition d’un bien immobilier aux enchères doit être en capacité de se faire remettre un chèque de banque correspondant à 10% de la mise à prix ou une caution bancaire irrévocable.

Attestation de non-condamnation

Le candidat à l’acquisition d’un bien immobilier aux enchères doit remettre au Juge, une attestation de non-condamnation, à peine de nullité de l’enchère déclarée d’office par le juge. Il est en outre recommandé de produire un extrait du casier judiciaire B2.

Possibilité de surenchère

Dans les 10 jours de l’adjudication au bénéfice d’un tiers, le candidat acquéreur a la possibilité de formaliser une surenchère qui doit alors être d’un montant supérieur de 10 % au prix auquel le bien a été adjugé. Le formalisme procédural de la surenchère est très encadré et nécessite à nouveau, le recours à l’avocat.

Publication de la vente

L’avocat réalise les formalités nécessaires à la publication de la vente auprès du service de la Publicité foncière.

Vous faites l’objet d’une procédure de saisie immobilière

L’avocat dispose d’un arsenal pour défendre son client, dont la vente d’immeuble est poursuivie :

• Vérifier les conditions de la saisie immobilière, par exemple, que la créance du poursuivant ne soit pas prescrite, vérifier les mentions obligatoires des actes, la proportionnalité de la procédure…
• Demander des délais de paiement avant l’audience d’orientation
• Demande de sursis au motif qu’une autre action est en cours en parallèle, comme une action en responsabilité
• Contester le montant de la mise à prix
• Demander au juge (JEX : juge de l’exécution), l’autorisation de vendre amiablement le bien au prix du marché, afin d’éviter qu’il ne soit vendu à un prix très inférieur aux enchères publiques ; dans ce cas, l’avocat 

Lorsque l’immeuble a été vendu, l’avocat surveillera la distribution du prix, amiable ou judiciaire.

Vous souhaitez engager une procédure de saisie immobilière contre un débiteur

La procédure de saisie immobilière est une procédure complexe :

• Commandement de payer valant saisie
• Immobilisation des loyers de l’immeuble saisi
• Publication au service de la publicité foncière
• Indisponibilité du bien saisi
• Péremption du commandement
• Cas de pluralité des saisies
• Inopposabilité au créancier poursuivant (et à l’acquéreur) des baux consentis après la saisie
• Actes préparatoires à la vente : procès-verbal de description des lieux
• Rédaction du cahier des conditions de la vente
• Rédaction et signification de l’assignation : la signification doit intervenir dans les 2 mois de la publication du commandement
• Dépôt eu greffe du cahier des conditions de la vente, dans les 5 jours de la signification de l’assignation
• Dénonciation du commandement de payer valant saisie, valant assignation à comparaître à l’audience d’orientation
• Déclaration des créances, et remise de la copie des créances produites, par avocat du ressort du Barreau du JEX
• Audience d’orientation
• Audience d’adjudication
• Distribution du prix

Le Cabinet peut vous accompagner dans l’ensemble de cette procédure.